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一二線城市加速供地 三四線明顯放緩
 
作者: 來源:中國證券報 發布日期:2019/5/23 本文關鍵詞:一二線城市,供地,三四線
 

Wind數據顯示,今年以來,全國100個大中城市土地供應面積達9153.57萬平方米,成交總價合計9617.37億元,創近5年來同期新高。不同的城市土地市場出現一定分化,一二線城市土地供應加速,三四線城市則明顯放緩。4月以來,全國50個大城市賣地出現加速態勢,不少大中型房企積極拿地。其中,熱點城市土地對房企吸引力較強,杭州出現多家房企以最高限價拿地的情況。業內人士指出,各地土地出讓速度會根據房地產庫存去化情況出現分化,熱點地區土地市場有望延續火爆。

土地市場升溫

Wind統計數據顯示,今年以來,全國100個大中城市合計供應住宅用地1713幅,同比增長1.84%;供應面積合計9153.57萬平方米,同比增長0.25%,均創近5年來同期新高。2018年同期,全國100個大中城市累計供應住宅用地1682幅,累計供地面積9130.66萬平方米。成交方面,今年以來,全國100個城市累計供應住宅類用地成交總價9617.37億元,同比增長9.52%,創同期歷史新高。

分城市看,一二線城市土地供應加速,三四線城市則明顯放緩。2019年以來,一線城市累計供應住宅類用地數量65幅,同比增長75.68%;累計供地面積348.22萬平方米,同比增長50.16%。二線城市方面,今年以來累計供應住宅類用地數量842幅,同比增長24.37%;累計供地面積4587.14萬平方米,同比增長11.18%。三線城市累計供應住宅類用地數量806幅,同比下降16.74%;累計供地面積4218.21萬平方米,同比下降11.62%。

中原地產數據顯示,4月以來,全國50個大城市出現加速賣地態勢。48個城市2019年以來土地出讓金額超過100億元。其中,杭州市土地出讓金額達到1129億元,位列第一,北京、天津、上海、蘇州、福州、重慶等14個城市土地出讓金額均超過300億元。

溢價率方面,據中原地產監測數據,全國50個大城市土地溢價率全部為正值。其中,廈門、珠海、合肥等9個城市土地成交的樓面溢價率超過30%,沈陽、寧波、大連等15個城市溢價率在20%-30%。北京、廣州、無錫等14個城市溢價率在10%-20%。

房企積極拿地

從上市房企披露的2019年1-4月數據看,多數大中型房企2019年以來拿地積極。以華潤置地為例,根據公告,2019年4月,公司在大連、蘇州、沈陽、哈爾濱和溫州收購了8幅地塊,總樓面面積約144.23萬平方米,應付權益土地出讓金約124.69億元。公司1-4月實現總合同銷售金額690.25億元,總合同銷售建筑面積約373.69萬平方米。其中,4月實現總合同銷售金額約177.9億元,同比增長25.5%;實現合同銷售建筑面積約102.9萬平方米,同比增長30%。

熱點城市土地對房企吸引力較強。根據中原地產監測,5月17日,濟南迎來5月份第二場土拍,21宗地塊合計拍賣126億元,陽光城、世茂、碧桂園、金科、綠地等十余家大型房企參與競拍。同日,杭州市8宗地合計拍賣163億元,嘉里、禹洲、電建等房企以最高限價拿地。

對此,中原地產首席分析師張大偉表示,2019年1-2月,全國土地市場整體低迷。隨著房企融資難度降低,部分城市在4月份土地市場出現復蘇苗頭。雖然未出現地王頻繁的現象,但土地市場升溫明顯,房企在熱點城市拿地額增加。

對于土地市場未來走勢,張大偉預計,不同城市土地市場會出現分化,三四線城市土地成交額可能進一步下調。一二線城市雖然調控政策依然嚴格,但對房企而言仍是增加銷售額的重要市場。一二線城市土地市場有望延續火爆態勢。

共有產權房供地增加

自然資源部網站信息顯示,各地商品住房庫存消化周期在36個月以上的,應停止供地;36-18個月的,要適當減少供地;18-12個月的,維持供地持平水平;12-6個月的,要增加供地;6個月以下的,要顯著增加并加快供地。自然資源部要求,各地根據截至2019年3月份的商品住房庫存消化周期,結合本地土地市場實際,切實優化住宅用地供應,實施差別化調控政策。

一線熱點城市土地供應量依然較大。以北京地區為例,5月10日,北京市規劃與自然資源委員會網站公布了近期計劃供應經營性用地項目信息。5-6月,將有54宗經營性用地陸續入市。其中,11塊將在5月入市。通州近期將入市6宗地塊,共計規劃建筑面積78.12萬平方米,相比去年增加明顯;而懷柔、密云等遠郊區縣供地明顯減少。若順利入市,北京土地市場2019年上半年將掛牌68宗住宅地塊,同比增長162%;總規劃建筑面積985.91萬平方米,同比增長188%。2019年上半年,北京地區住宅用地供地規模將顯著增加。

其中,共有產權房等政策性供地面積增加明顯。據諸葛找房統計,今年以來,北京已成交10宗共有產權房地塊,加上上半年還有9宗共有產權地塊陸續入市,遠超去年整年共有產權房用地的供應量。2018年,在北京市成交的52宗住宅地塊中,共有產權房地塊成交10宗,成交建筑面積為100萬平方米。

諸葛找房指出,共有產權房供應量持續增加,是為了滿足剛需購房群體的居住要求。具體來看,近期將要入市的共有產權房地塊主要位于朝陽、通州、昌平等區域,整體地理位置較好。其中,朝陽區共有兩宗共有產權房地塊供應,分別位于豆各莊和東壩南區,預計本月下旬入市?!骯燦脅ǚ俊?、“限房價、競地價、競自持”的土地出讓模式有利于引導居民對于房價的合理預期。隨著基礎性制度和長效機制的完善,北京住房的供需矛盾將逐步緩解。

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